Сколько зарабатывают розничные пайщики ЗПИФов недвижимости

В прошлом году ряд управляющих компаний активно привлекали розничных инвесторов на рынок недвижимости, предлагая им паи краткосрочных закрытых ПИФов, вкладывающих в строительство жилья, со сравнительно недорогим входным билетом - до 1 млн руб. Инвестиционная идея этих фондов, по словам управляющих, проста и понятна: квадратный метр жилья за период строительства от котлована до окончания строительно-монтажных работ дорожает в среднем на 20-25% в зависимости от объекта. Еще 5-7% стоимости добавляется после оформления права собственности. Купив оптом квартиры у застройщика на начальной стадии проекта, фонд к моменту завершения строительства продаст их с выгодой и распределит выручку среди пайщиков.

В конце 2012-го - 2013 г. такие фонды появились у УК «Сбербанк управление активами», УК «Промсвязь», УК «Евразия» (в рамках специального проекта «Квадратный метр» по инициативе ГК «Мортон»), «ГФТ капитал». Все они инвестировали средства клиентов в ликвидные квартиры в строящихся жилых домах в Москве и ближнем Подмосковье с хорошей транспортной доступностью. Управляющие прогнозировали, что доходность их фондов достигнет 15-20%, т. е. превысит ставки лучших рублевых вкладов (12% годовых в начале 2013 г.).

«Ведомости» решили проверить, чем обернулись вложения тех граждан, кто заглотил наживку управляющих. Тем более что в период работы закрытого фонда закон позволяет проводить дополнительное размещение паев, чтобы привлечь свежие деньги, например, для входа в новые объекты. Некоторые управляющие компании так и поступили.

Прогноз оправдывается

Оказалось, что некоторые фонды уже выплатили своим пайщикам 16-25% годового дохода, стоимость паев других ЗПИФов выросла примерно на столько же.

Одной из первых инвестиции в строящееся жилье через ЗПИФ розничным инвесторам предложила УК «Промсвязь». Для этого в декабре 2012 г. был создан ЗПИФ «Доступное жилье», в апреле - мае прошлого года - ЗПИФ «Доступное жилье 2», а в мае этого года - «Доступное жилье 3». Все фонды - с минимально возможным для ЗПИФа сроком в три года и входным билетом в 0,5 млн руб. Объекты инвестирования - квартиры в малоэтажных комплексах в 10 км от МКАД в Некрасовке, куда ведется новая линия метро.

Эта компания оказалась первой и в выплатах. «Первый наш фонд фактически уже завершен - досрочно, в мае этого года. Паи клиентов погашены - за полтора года вложения пайщиков увеличились на 37% (25% годовых) до налогообложения», - рассказал управляющий директор по доверительному управлению Промсвязьбанка Иван Гелюта.

Показать такую доходность фонд, по его словам, смог, в частности, благодаря повышенному спросу на недвижимость в Московском регионе этой зимой, когда фонд распродавал активы. Он ожидает, что доходность следующих фондов окажется ниже - 17-20% годовых.

«Промсвязь» рассчитывает завершить ЗПИФ «Доступное жилье 2» также досрочно, к концу этого года. К концу мая стоимость его паев выросла на 15,8% при стоимости чистых активов (СЧА) в 396 млн руб.

Паи другого, небольшого (СЧА - 35 млн руб.), фонда «НСКА новостройки» под управлением «ГФТ капитал» для частных инвестиций от 100 000 руб. подорожали с момента создания в конце 2012 г. на 27%.